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O patrimônio de afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.
Nesta orientação, a Lei n.º 4.591/64 (Lei do Condomínio), no seu art. 31-F, indicou que os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingirão os patrimônios de afetação constituídos, o que foi ratificado pelo inciso IX do art. 119 da Lei nº 11.101/05 (Lei de Falências).
Nos 60 (sessenta) dias que se seguirem à decretação da falência do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação de sua Comissão de Representantes, deverá realizar Assembleia-Geral, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação, à luz do §1º do art. 31-F da Lei do Condomínio.
Eventual saldo entre a receita e o custo do empreendimento (ou da liquidação – com o pagamento das indenizações subsequentes) será entregue, pela Comissão de Representantes, à Massa Falida do incorporador, pontuando-se que as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias vinculadas ao patrimônio de afetação e existentes até a decretação da falência deverão ser pagas em até um ano da deliberação da continuidade da obra ou até a concessão do habite-se (se esta ocorrer em prazo inferior), sob pena de ineficácia da deliberação da continuação da obra e a consequente desafetação da incorporação, com a arrecadação e liquidação dos ativos pela Massa Falida, conforme exposto no art. 9º da Lei n.º 10.931/04.
RENATO NEUMANN
15 DE JUNHO DE 2022